資産形成が必要だとわかっていても、「時間がない」「リスクが怖い」と不動産投資を後回しにしていませんか？
しかし、適切な物件選びを怠ると、数百万の損失や将来の経済的不安に直結します。本記事では、不動産投資初心者が知っておくべき「成功のための物件選び」と「避けるべき失敗例」を具体的に解説します。
たとえば、立地選びや条件の見極め方を押さえることで、安定した収益を得られるだけでなく、空室リスクや余計な修繕費を最小限に抑えることができます。不動産投資を始めた未来、資産が増え経済的自由を得た自分を想像しながら、この記事のポイントを実践してみてください。
物件選びで収益が決まる！立地と条件の重要性
物件選びは、不動産投資の収益性を大きく左右します。
なぜなら、立地や条件が入居者の需要を直接的に左右し、空室率や賃料水準に影響を与えるからです。本セクションでは、物件選びがいかに重要かを掘り下げ、成功するための基本を解説します。
成功する立地選びの具体例
再開発エリアや駅から徒歩10分以内の物件は、賃貸需要が非常に高い傾向があります。
駅近で再開発が進むエリアのワンルームを購入した場合、平均賃料相場より10％高い賃料で入居者を確保可能。空室率も低く、投資回収が早いですが、都心から遠く、最寄り駅まで徒歩20分以上かかる物件は、「表面利回り10％」とされていても、空室率が30％を超え、実質利回りはわずか3％になることもあります。
条件が物件の魅力を左右する理由
物件の条件は、入居者にとっての「魅力」と投資家にとっての「収益安定性」の両方に直結する重要な要素です。築年数や間取り、管理状況といった条件を正しく見極めることで、空室リスクを下げ、予期せぬ修繕費を抑えることが可能になります。
物件の条件が良いと、入居者を引きつけるだけでなく、維持コストも抑えられます。
築年数が浅い物件や修繕積立金が十分な物件を選ぶことで、収益の安定性が格段に向上します。
成功する物件選びの具体的ポイント
物件選びで差をつけるためには、収益性やリスクを総合的に判断する必要があります。以下の具体的なポイントを押さえましょう。
リスクと収益性のバランスを取る方法
不動産投資で成功するためには、リスクを抑えつつ、収益性を確保するバランス感覚が求められます。高利回りを謳う物件に飛びつくと、空室や過剰な修繕費といったリスクが潜んでいる場合があります。
例えば、賃料相場を確認せずに割高な物件を購入すると、家賃を下げざるを得なくなる可能性が高くなります。周辺の賃料相場を徹底的にリサーチし、適切な価格設定を検討することが重要です。
空室リスクを最小限にする立地選び
空室リスクは、不動産投資の収益を圧迫する大きな課題の一つです。入居者が安定して集まる物件を選ぶには、交通の利便性や周辺施設の充実度など、立地条件を徹底的に見極める必要があります。
交通の便が悪い物件や周辺施設が少ない物件は、空室リスクが高まります。例えば、家賃を相場より低く設定したにもかかわらず、入居者が見つからない物件は年間損失が100万円以上になるケースもあります。周辺施設やインフラ整備が進んでいるエリアを優先的に選ぶことが空室リスクを最小限に抑える立地選びのコツとなります。
注意すべきリスクとその回避策
物件選びで差をつけるためには、リスクを把握し、適切に回避することが不可欠です。以下はよくあるリスクとその対策です。
法律や規制の確認不足
不動産投資を成功させるには、法律や規制の確認を怠らないことが重要です。用途地域や建築基準法などの規制を見逃すと、想定していた運用計画が立てられなくなる場合があります。ここでは、具体的なリスクと回避策について解説します。
用途地域の影響
用途地域は、土地や建物の利用用途を制限する規制で、地域によって用途が決められています。物件購入前に、自治体が公表している用途地域マップを確認し、自身の運用計画が実現可能かをチェックして見極めましょう。
建築基準法や容積率・建ぺい率の制約
建築基準法では、土地に対する建築物の規模や配置が厳しく制限されています。
容積率や建ぺい率に違反すると、建築許可が下りなかったり、既存建物の大規模改修ができない場合があります。購入前に土地の規制内容を確認し、将来的な改修や運用計画に問題がないかを専門家に相談することが失敗しない秘訣です。
適切な確認方法とまとめ
法律や規制は専門的な内容も多いため、不動産会社や弁護士、不動産コンサルタントなどの専門家の力を借りることが効果的です。確認不足によるリスクを回避し、安全かつ収益性の高い不動産投資を実現するために、事前の調査を怠らないようにしましょう。
空室リスクの回避策
空室リスクは、不動産投資において最も避けたい課題の一つです。
物件が空室になる期間が長引くほど、収益が減少し、投資計画に大きな影響を与える可能性があります。しかし、適切な物件選びと賃貸条件の見直しを行うことで、このリスクを最小限に抑えることができます。
不動産業者にはサブリース契約で空室リスクの回避を行うことを勧める業者もいますが、次の理由からお勧めしません。
空室対策としてサブリース契約を進める業者をお勧めしない理由
サブリース契約とは、不動産オーナーが物件をサブリース業者に一括で貸し出し、業者が入居者を募集して運用する仕組みです。
この契約では、物件の空室状況に関係なく、業者からオーナーに毎月固定の賃料が支払われる「家賃保証」が特徴です。一見すると空室リスクを回避できる便利な制度に思えますが、実際には注意が必要です。
1. 家賃保証額の引き下げリスク
多くのサブリース契約では、契約時に提示される家賃保証額が後に減額されるリスクがあります。「賃料相場の下落」や「市場環境の変化」を理由に、業者が一方的に保証額を下げるケースが珍しくありません。
2. 契約解除のリスク
業者が収益を確保できなくなると、契約自体が解除される可能性があります。その場合、オーナーは急遽物件を管理・運営しなければならず、空室が長期間続くリスクが発生します。
3. 低い収益性
サブリース業者はリスクを負う代わりに、オーナーに対して低めの賃料を保証するため、オーナー自身で運用する場合よりも収益性が低くなります。
4. 修繕費用の負担
サブリース契約では、物件の管理を業者に任せていても、修繕費用をオーナーが負担する契約が多く見られます。これにより、思わぬ出費で収益を圧迫する可能性があります。
投資会社の紹介
不動産投資を始める際、信頼できる投資会社のサポートは非常に重要です。特に初心者の方には、専門的な知識と豊富な物件情報を提供してくれるパートナーが必要です。
JPリターンズ
JPリターンズは、東京・神奈川エリアを中心に、入居率や家賃相場が高い中古区分物件を取り扱っています。
JPリターンズは、低価格高利回り物件からファミリータイプ物件まで、幅広いラインナップを揃えており、ニーズに応じた提案を行っています。また、個別面談やWeb面談を通じて、専門的なアドバイスを提供し、初心者の方でも安心して不動産投資を始められるサポート体制が整っています。
わからない点、不安なところについても良いところだけではなく、リスクとその対策についても納得いくまで解説してくれるので、メリットデメリットの両方を理解した上で不動産投資をするべきか判断できるようになります。
まとめ
物件選びは、不動産投資の成否を左右する最重要要素です。
失敗する物件選びをしてしまえば、収益が出ないどころか資産を減らす可能性もあります。一方で、成功する物件選びを実践することで、安定した収益と経済的自由を実現できます。本記事で紹介したポイントを参考に、リスクを避け、将来の安心と豊かさを手に入れましょう。
