不動産投資を始めたばかりの方から、すでに経験を積んでいる中級・上級者まで、知っておきたい用語が数多くあります。
物件選びや収益の計算に必要な基本的な用語から、リスク管理や高度な投資戦略に欠かせない専門的な用語まで、この用語集では徹底的に解説しています。
不動産投資を成功に導くためには、適切な知識を身につけることが不可欠です。この機会に、よく使われる重要な用語をしっかりと確認し、確実な投資判断に役立ててください。
初級者向け用語
No1. キャッシュフロー
キャッシュフローとは、不動産投資における収入から支出を差し引いた後に残る現金の流れを指します。
賃料収入やその他の収入から、ローンの返済や管理費、修繕費、税金などの費用を引いた後に手元に残るお金のことです。ポジティブなキャッシュフローが維持できるかどうかが、投資の成功を左右する要素となります。
No2. 表面利回り
表面利回りとは、物件の年間の賃料収入を物件の購入価格で割ったもので、投資物件の収益性を簡単に示す指標です。
経費を考慮せず、購入価格に対してどれだけの賃料収入が見込めるかを計算します。
No3. 実質利回り
実質利回りとは、物件の収益性をより現実的に把握するために、表面利回りからローン返済、管理費、修繕費、税金などの運営コストを差し引いた後の利回りを指します。
No4. ローン返済比率
ローン返済比率とは、賃料収入に対してどのくらいの割合がローン返済に充てられているかを示す指標です。この比率が高すぎると、キャッシュフローが圧迫されるため、注意が必要です。
No5. 固定資産税
固定資産税とは、不動産を所有している場合に毎年課される税金のことです。市町村が課税し、評価額に基づいて算出されます。不動産投資においては、この税金も経費として考慮する必要があります。
中級者向けの用語
No1. DCF法
DCF法（ディスカウント・キャッシュフロー法）とは、投資物件が将来的に生み出すキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価する方法です。物件の収益性をより詳細に評価するために使用され、将来のキャッシュフローの予測に基づいて投資判断を行います。
具体例：例えば、今後10年間で得られる賃料収入を割り引き率（リスクに基づく利率）で計算し、その合計を現在の価値として算出します。これにより、物件の正確な価値を見積もることができます。
No2. エクイティ・マルチプル
エクイティ・マルチプルとは、投資家が物件に投資した資金に対して、最終的にどれだけのリターンを得たかを示す指標です。キャッシュフローおよび売却益を基に計算され、投資のパフォーマンスを評価するために使われます。
No3. IRR（内部収益率）
IRR（Internal Rate of Return）とは、投資物件から得られるキャッシュフローと最終的な売却益を基に計算される、投資の収益率を示す指標です。将来のキャッシュフローが一定の割引率を超えるかどうかを判断するために使用されます。
No4. LTV（ローン・トゥ・バリュー）
LTVとは、物件の購入価格や評価額に対して、どの程度のローンが利用されているかを示す比率です。LTVが高いほど、借入比率が高く、リスクも増加しますが、自己資金の効率的な活用が可能になります。
No5. キャップレート
キャップレート（Capitalization Rate）は、不動産投資における年間の純収益を物件の購入価格で割ったもので、物件の収益性を測るための指標です。表面利回りに似ていますが、実際の運営コストを考慮した純収益を基に計算します。
No6. 資産価値評価
資産価値評価とは、将来的に物件の価値が上昇または下落する可能性を評価するために、物件の立地、将来の開発計画、経済の動向などを考慮するプロセスです。投資のリスクとリターンを分析する際に重要な要素となります。
上級者向けの用語
No1. レバレッジドIRR
レバレッジドIRRとは、借入金を利用して物件を購入した際の内部収益率を計算する方法です。通常のIRRが自己資本だけで計算されるのに対して、レバレッジを利用することで投資家がどの程度のリターンを得るかを評価します。高レバレッジの投資はリスクが高いものの、リターンも増加します。
No2. NOI（ネット・オペレーティング・インカム）
NOI（Net Operating Income）は、物件の賃料収入から運営費（管理費、修繕費、税金など）を差し引いた後の純運営収益を指します。NOIは物件の収益性を評価する重要な指標であり、経費を考慮した上での物件の実際のパフォーマンスを測るために使われます。
No3. コアプラス戦略
コアプラス戦略とは、比較的安定したキャッシュフローを生み出す物件（コア物件）に加えて、ややリスクが高いが将来的なキャピタルゲインを見込める要素がある物件を投資対象とする戦略です。安定と成長のバランスを取ったポートフォリオ構築を目指します。
No4. オポチュニスティック投資
オポチュニスティック投資とは、高リスク・高リターンを狙う不動産投資戦略の一つで、資産価値が低い物件を取得してリノベーションや再開発を行い、大幅な価値上昇を狙います。資金投入や時間が必要ですが、成功すれば大きな利益を得られる可能性があります。
No5. デットエクイティ比率
デットエクイティ比率とは、投資物件に対する借入金（デット）と自己資本（エクイティ）の比率を示す指標です。この比率が高いほど借入金の割合が多くなり、リスクも高くなります。レバレッジ効果を利用して収益を最大化するために重要な指標です。
No6. リート（REIT）
REIT（Real Estate Investment Trust）とは、不動産を証券化して小口の投資家が参加できる仕組みです。リートは、複数の不動産物件に投資し、賃料収入や物件売却益を投資家に分配します。流動性が高く、少額からでも不動産に投資できるメリットがあります。
No7. トリプルネットリース
トリプルネットリースとは、テナントが賃料だけでなく、物件の税金、保険料、修繕費などのすべての経費を負担するリース形態を指します。これにより、オーナーは安定した収益を得ることができ、予期しない経費の発生リスクを軽減できます。
No8. セカンダリーマーケット
セカンダリーマーケットとは、既に取引されている不動産物件が再度売買される市場のことです。プライマリーマーケット（新規開発物件市場）に対して、既存物件の市場と呼ばれます。物件の価値が既にある程度確立されているため、安定した投資を狙うことが可能です。
